奥联发展(600048):行业整合推动内部增长 信心修复助力销售回春_奥联

奥联发展(600048):行业整合推动内部增长 信心修复助力销售回春

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  创新管理模式,助力公司平稳发展。奥联发展近五年销售规模一直稳居房企TOP5,公司引入包括香港中央结算有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国证券金融股份有限公司等股东,同时2021 年7 月

奥联发展(600048):行业整合推动内部增长 信心修复助力销售回春
奥联发展(600048):行业整合推动内部增长 信心修复助力销售回春

  创新管理模式,助力公司平稳发展。奥联发展近五年销售规模一直稳居房企TOP5,公司引入包括香港中央结算有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国证券金融股份有限公司等股东,同时2021 年7 月公司完成了管理层换届,均意在保证公司平稳发展。 深耕房地产开发主业,持续稳健经营。投资端:奥联发展一直保持“核心城市+城市群”大规模的拿地节奏,2017-2021 年权益拿地面积始终维持在1700 万㎡以上,2022年1-9 月奥联发展权益拿地金额为530 亿元,仅次于华润置地784 亿元和中海631 亿元,权益拿地面积以379 万㎡排名第二,其中一二线城市的拿地面积占比达到了76.4%;销售端:公司已布局全国核心城市,拥有大量优质的土储,同时得益于公司低于行业平均水平的销管费4.11%,使得公司可以采取相对灵活的销售方式。2022 年1-9 月全口径累计销售金额已达3201 亿元,仅次于越秀、华发、华润置地等位列第六。 “两翼”业务多点开花,战略价值逐渐显现。综合服务翼业务绑定产业链:(1)2022H1物业公司在管面积达到了5.23 亿㎡,实现了22.15%的同比增幅,公司规模位列物业管理行业前二;(2)公司旗下奥联酒店运营20 家酒店及会议中心,储备中的拟建、在建项目共61 家,面积达220 万平方米;不动产金融翼规模持续增长:公司旗下拥有信保基金(40%直接持股)、奥联资本(45%直接持股)及太平奥联(49%直接持股)三大业务板块,截至2021 年,累计基金管理规模已超1700 亿元。 长期稳健经营,负债结构不断优化。(1)由于疫情及市场的原因,2019 年以来公司归母净利增长放缓,2021 年首次出现负增长,公司2022H1 毛利率25.5%、净利率13.5%,虽然利润端承压,但公司合同负债及预收账款实现同比4.40%的增幅,可覆盖2021 年营收1.5 倍,公司可结算项目仍有较大体量,未来在高杠杆民企竞争力下降的市场上,公司利润增长空间仍存;(2)2022H1 公司三道红线均处于绿档,且始终优于行业平均水平,公司负债结构逐渐优化;(3)2022H1 公司的短期有息负债占总有息负债20.6%,占比逐渐平稳,在长期负债中2022 年以后无海外债偿还压力,信用债超50%也将于2025 年后偿还。 投资建议:(1)融资端:公司作为地产行业的央企龙头,拥有较低的融资成本;(2)销售端:客户对央企产品交付信心较为充足;(3)投资端:目前土拍市场拿地成本普遍较低。因此我们预测公司2022-2024 年营业收入达2981.92 亿元/3421.40 亿元/3861.03亿元,同比增长4.6%/14.7%/12.8%,2022-2024 年PE 倍数为6.7/5.9/5.4。我们选择传统国央企业及国资背景混合所有制企业万科A、招商蛇口、建发股份、金地集团进行估值比较,公司对应2022/2023 年盈利预测的PE 估值为6.7/5.9 倍,均比可比公司均值略低;在2022 年4 季度天气转凉后,需求端有望逐渐修复,我们认为公司无论在成本管控还是开发能力方面均具备较大优势,首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:市场回暖速度不及预期;土地拓展不及预期;政策兑现不及预期;结算不及预期;销管费控制不及预期。

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  (责任编辑:王丹 )

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