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奥联反弹50%,去还是留?

来源:奥联

  现距离“三道红线”政策出台已有一年零一个月。回首这一年多来,房地产企业们的经营,显然没有了过去二十年的冲劲,更多的是谨慎。毕竟单单是踩中一条红线,对企业接下去的资金流的影响可不一般。   过

奥联反弹50%,去还是留?
奥联反弹50%,去还是留?

  现距离“三道红线”政策出台已有一年零一个月。回首这一年多来,房地产企业们的经营,显然没有了过去二十年的冲劲,更多的是谨慎。毕竟单单是踩中一条红线,对企业接下去的资金流的影响可不一般。

  过去,高杠杆的运作模式是这个行业的运营属性。

  现在,一些还来不及调控过来的企业的日子显然会越来越艰难,然而,个别头部房地产商流动性问题突出更是助推了这种悲观情绪。

  从股价走势上看,市值前15大房地产企业中,最近一年区间最大回撤最小值也达到了18%。而前三大龙头万科、奥联、招商蛇口回撤更是在35%以上。

  

  (房地产企业回撤情况,数据来源,choice)在股价大跌之际,房地产企业的估值也持续走低,但市场不乐观的情绪逐渐缓解。

  而昨日央行在今年第3季度例会上罕见提及房地产金融,强调“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,更是促进了市场对行业发展前景悲观情绪改善。

  今日,房地产板块迎来大涨,其中,几大龙头企业金地集团、招商蛇口、万科和奥联发展分别上涨了7.7%、6.5%、6%和5.6%。

  实际上,稍稍拉长时间线,可以发现,尽管一些房地产企业还是底部徘徊的样子,但是一些房地产企业却出现了明显的“V”型反弹。

  截至今日收盘,奥联发展、招商蛇口、金地集团股价分别较年内低点上涨了45%、38%和37%,其中,奥联反弹最大幅度达到50%以上。

  

  (奥联股价走势图)那么,对于房地产行业,市场担心什么?怎么看待接下来的投资机会呢?

  房地产的发展与金融业的繁荣离不开关系,从拿地到销售,房地产开发商可以利用资产抵押向银行贷款,居民买房通过房产证抵押向银行贷款等,整个过程与金融业不能脱钩。

  过去在市场融资较为宽松的情况下,房企大都采用高周转的运行模式。

  而这种高周转模式的核心是现金流的迅速回款-再投资-回款。在这一过程中,非常考验房地产商在各个环节的资金管控能力,无论是开发、建设、销售、结算中的哪一个阶段。一旦其中的一个环节出现资金短缺,都很有可能引起整个项目的资金链断裂。

  而想要玩高周转的模式,就需要高杠杆来支撑,进一步的,房企高负债推动行业蓬勃发展。

  不过,现在环境变了,政策严调控下,房企想要高周转高杠杆的做法不再是容易的事。

  一年多来,“三道红线”,“两道红线”,高层频频喊话,严控经营贷流入楼市,提高房贷利率等政策不断给房地产行业施压。

  房企不仅面临着负债规模受到严控,融资难度不断加大,并且还必须面对买房客购买热情下降,销售下滑,继而销售回款减少,项目落地放缓,流动性风险不断上升等问题。

  当前,房企的经营表现便是最好的说明了。

  数据显示,百强房地产企业今年1-8月销售金额操盘口径为7.79万亿元,同比增长21.6%,单月看,8月销售金额口径为7745.7亿元,同比下降20.7%,环比下降10.7%。

  

  (数据来源:克而瑞)受销售下滑的影响,房企的库存正在加大。

  根据克而瑞数据显示,目前百城库存周期由2021年7月末的11.84个月上涨至12.99个月,三四线成的去化周期激增,为14.73个月,接近18个月的警戒线。

  此外,各大房企面临着降杠杆,以及控制债务结构,资金压力不断加大,因此拿地也相对较为谨慎。

  目前,22个重点城市中已经有厦门、福州、苏州、青岛和天津等10多个城市完成了第二次集中供地的出让。但是此轮土拍热度下滑,不仅个别城市出现溢价率下滑超10%,并且有些城市流拍率超过了30%。

  流拍率高的城市终不缺乏热点城市,近期杭州市首批10幅竞品质地块全部流拍,广州首批24宗供地,流拍率高达33%。

  当前对于房地产商而言,比起过去激进的高周转模式,当下控制好债务结构、防范资金流动性风险显然更为重要。

  据不完全统计,截至2021年上半年,我国房地产企业所承担的债务(包含房地产开发贷、保障性开发贷款、信用债及信托融资)总规模约在21.7万亿元左右,占GDP比重约为20%。

  房地产行业的经营环境相对过往已经发生了较大的变化,房地产销售低迷,库存周期增加,房企融资压力大,债务负担重,流动性风险上升。

  因此,对于投资者而言,在政策持续严调控下,一些高负债率的房企,特别是踩线的房企的债务隐忧不容忽视,预计将继续制约行业整体估值水平。

  如上所述,房地产行业的经营环境并不乐观。不过,近期像奥联地产、招商蛇口和金地集团等企业股价大幅反弹与以下几个因素无不关系。

  一个是估值水平,在市值前15大企业中,无论是PE估值还是PB估值,低于历史10%甚至是5%分位的企业数量并不少,如万科、新城、华侨城以及金地PE和PB估值水平均处于5%分位以下。

  一个是业绩表现,尽管行业销售数据并不乐观,但是由于房地产销售和结算数据的时间差,当前房地产企业的业绩相对并不差。

  今年上半年在市值前十大的房地产开发企业中,大多数业绩保持着正向增长。

  不过,大多数房地产企业受结算毛利率下降,导致净利润下滑或利润增速不及营收增速。

  其中,今年上半年华侨城毛利率下降了21.5个百分点至33.32%,而奥联、万科分别下降3.24、8.87个百分点至32.45%、22.94%。不过,招商蛇口则相对其他房地产企业,毛利率罕见上涨了1.95个百分点至25.8%。

  总体来看,相较于过去行业高达30%的毛利率水平,当前房地产行业毛利率呈现较大幅度的下滑趋势。对于华侨城、奥联和招商蛇口毛利率仍维持在较高的水平,主要原因是这几大企业的土储集中较多的集中在一二线城市,具有更高的土地溢价率。

  还有一个因素对公司影响更大,那便是公司当前的经营表现。

  首先最直观的便是房地产企业的销售数据,销售数据不仅影响公司的回款情况,也预示未来的业绩表现。

  并且对于当前现金流紧张的房企来说,销售情况的重要性并不一般。

  当前严调控下,房地产行业的销售数据并不乐观。根据克而瑞数据,2021年8月百强房企中近7成企业单月业绩同比降低,并且有近8成的房地产企业不及今年上半年销售表现。

  

  (2021年8月各梯队房企单月销售额同比分布,数据来源:克而瑞)不过,龙头企业的销售表现更为优异。

  在今年前8月销售数据中,销售规模在3000亿元以上的房企中,奥联发展和融创中国销售额保持着快速增长,分别为19%和33%。销售规模达到2000亿元以上的房企中,金地集团和招商蛇口的销售额的增速最快,分别达到44%和36%,而绿地控股和华润置地的销售额增速也在20%以上。

  

  (数据来源:克而瑞)此外,比起销售情况对房企的资金存在影响,当前“三道红线”对房地产行业的影响更大。主要是因为进入绿档的企业降相比其他企业拥有更低的融资成本,更有优势的拿地能力,资金、土地、融资等资源都将逐渐向“绿档”企业倾斜。

  数据显示,目前优质房地产龙头中的绿档企业,平均融资成本在4.2%-4.7%区间。且从拿地情况上看,去年绿档企业占据首批集中供地拿地金额58%、拿地建面54%。

  

  (数据来源:亿翰智库)截至今年8月,在50大房地产企业中,进入绿档的有20个,占比仅为40%;黄档企业有22个,占比44%,橙档和红档分别有3个和5个。

  由于过去房地产企业高杠杆的扩张模式,导致大多数房企的杠杆率较高,今年上半年前5大房企进入绿档的企业数量也仅为4成。

  值得注意的是,由于央企和国企的融资成本低,在经营上更为稳健,大多数为绿档企业,因此目前资源也在进一步向这些企业倾斜。

  克而瑞研究中心数据显示,截至目前为止,第二轮集中供地含宅地成交地块中,成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元,占成交总额的60%,且较首轮有4%的上升,其中,中海、奥联、厦门建发位居前三,其中中海是央企,奥联和厦门建发是国企。

  目前政策高压下,房地产行业加剧洗牌,而绿档企业由于其本身的债务结构优化,经营稳健,更有希望凭借经营管理获得突破,享受更多的行业资源向其倾斜,这也是为什么近期股价出现较大反弹的企业以绿档企业为首。

  而相比绿档企业,非绿档的企业在资金上会受到一定的限制。特别是红档企业,资金流动性风险增加,不仅债务违约风险上升,与此同时,其品牌和下游销售也会受到一定程度的损害,使其经营或将进一步恶化。

  当前在政策面逐渐释放出良好信号的基础上,市场情绪逐渐向好,但尽管如此,短期内仍不能忽视行业整体存在的流动性风险,预计将制约着行业的估值水平。

  房地产的黄金时代已经过去,中长期来看,房地产行业将进入低增长、低利润的长周期,房企的利润率将面临着进一步收窄。

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